当你在英国进行再按揭（Remortgage）、再融资（Refinance），或申请新的按揭贷款时，银行、建筑互助社（Building Society）或律师事务所几乎都会要求你提供身份证明和地址证明的认证副本（Certified True Copy）。
无论你属于以下哪一种情况，这一要求通常都适用：
- 对现有英国房产进行再按揭
- 通过再融资释放房产净值
- 更换贷款机构
- 以英国居民或非英国居民身份申请
- 居住在海外或以远程方式完成流程
认证不符合要求，是导致按揭流程延误或被拒的最常见原因之一。
本指南将清楚说明：什么是认证副本、在什么情况下必须提供、谁可以进行认证、贷款机构接受的准确认证措辞，以及如何避免被拒。
本指南涵盖内容
在本指南中，你将了解：
- 什么是适用于英国按揭与再按揭的认证副本
- 银行和建筑互助社在什么情况下要求认证副本
- 数字化 AML 审查与纸质认证文件之间的区别
- 哪些人士有资格为英国贷款机构进行文件认证
- 银行和律师普遍接受的标准认证措辞
- 导致文件被拒的常见错误
- 针对海外人士和非英国居民借款人的特别注意事项
为什么英国银行和建筑互助社要求认证副本
英国的按揭贷款机构受严格的反洗钱（AML）和客户尽职调查（KYC）法规监管。
在批准或完成按揭／再按揭之前，贷款机构必须：
- 核实你的身份
- 确认你的居住地址
- 评估资金与欺诈风险
- 保留可审计的合规记录
如果未能提供可接受的文件，贷款机构将无法继续流程，无论你的信用评分或负担能力如何。
这一要求适用于：
- 主流零售银行
- 私人银行
- 建筑互助社
- 专业型及国际贷款机构
什么是认证副本（Certified True Copy）？
认证副本是指：由具备资质的专业人士在当面核验原件后，对文件复印件作出的正式认证。
该认证确认以下两点：
- 复印件与原始文件完全一致、真实无误
- 如为带照片的身份证明，照片与出示文件本人相符
除非贷款机构明确同意，否则扫描件、截图或自行声明的副本均不被接受。
英国银行接受的标准认证措辞
认证措辞不准确或不完整，是文件被拒的主要原因之一。
不含照片的文件
“I certify that this document is a true copy of the original.”
不含照片的文件
“I certify that this is a true copy of the original and a good likeness of the individual.”
认证人必须补充的信息
每一份认证副本都应清楚包含：
- 姓名
- 签名
- 专业职衔
- 执业证书或牌照编号
- 日期
- 联系地址
- 联系电话或电子邮箱
以上任何一项缺失，都极有可能导致文件被拒。
谁可以为英国按揭或再按揭文件进行认证？
大多数英国银行和律师事务所接受由受监管、可追责的专业人士进行的认证。
常见可接受的认证人包括：
- 英国执业律师（UK practising solicitor）
- 公证人（Notary Public）
需要注意的是，不同贷款机构对认证人的内部要求可能不同，尤其涉及海外认证时。 在海外进行认证前，务必事先向贷款机构确认是否接受。
再按揭与再融资常见所需文件
1）身份证明（带照片）
通常需要以下任一文件：
- 有效护照
- 英国或欧盟带照片的驾驶执照
- 国家身份证
- 生物识别居留许可（BRP）
2）地址证明
多数贷款机构要求提供一至两份，例如：
- 银行或建筑互助社对账单（通常为近 3 个月内）
- 水电煤等公共事业账单（通常为近 3 个月内）
- 市政税（Council Tax）账单（当年度）
- 英国税务局（HMRC）或其他政府部门函件
- 按揭对账单或租赁合同
重要提示： 同一份文件通常不能同时作为身份证明和地址证明使用。
数字化 AML 审查 vs 认证副本
许多贷款机构使用 Thirdfort、Credas 或 SmartSearch 等数字化 AML 平台。
只有在以下情况下，数字化审查才可能足够：
- 你是英国居民
- 你的信息能与英国数据库成功匹配
- 你已登记选民名册
- 你的文件为英国签发
在以下情况下，仍然需要提供认证副本：
- 长期居住在英国以外
- 你是非英国居民借款人
- 近期更换过居住地址
- 文件为海外签发
- 贷款机构要求加强尽职调查
除非贷款机构明确确认，否则海外借款人应默认需要认证副本。
认证副本被拒的常见原因
银行和律师最常因以下原因拒绝文件：
- 认证措辞被修改或不完整
- 带照片文件中缺少 “good likeness” 描述
- 遗漏执业证书或牌照编号
- 认证日期缺失或已过期
- 认证人无法被独立核实
- 地址证明超过允许的有效期限
- 银行对账单被遮盖或不完整
再按揭与再融资的实用建议
在进行文件认证前：
- 先向贷款机构或律师确认具体文件要求
- 仔细核对文件出具日期，很多地址证明时效较短
这样可以有效避免流程延误、重复寄送文件，以及错过关键完成节点。
关于 Ginkgo Advisory
Ginkgo Advisory 协助客户准备符合英国 AML 要求的认证副本，用于英国按揭、再按揭及再融资，包括海外及非英国居民案例。
我们通过英国执业律师参与的在线认证流程，确保文件符合英国银行、建筑互助社及律师事务所可核验、可接受的标准。
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